BRAK MAGAZIN 4/2024 20 DAI AKTUELL Balkonkraftwerke jetzt mit gesetzlicher Regelung im Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Dr. Carsten Brückner, Berlin* Unmittelbar vor der parlamentarischen Sommerpause 2024 hat der Deutsche Bundestag Änderungen im BGB-Mietrecht sowie Wohnungseigentumsrecht vorgenommen und die Regelungen zur privilegierten baulichen Maßnahme um die Einrichtung von Steckersolaranlagen – sogenannten Balkonkraftwerken – erweitert. Ein zunächst von der CDU/CSU-Fraktion am 23.5.2023 (BT-Drs. 20/6905) eingebrachter Gesetzentwurf wurde überholt von dem Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 20.12.2023 (BT-Drs. 20/9890). Der Gesetzgeber beschränkt sich jedoch auf die öffentlichkeitswirksame Ergänzung von § 554 BGB und § 20 WEG. Ungenutzt bleibt die Gelegenheit, im Mietrecht einen genaueren Ablauf des außerordentlichen Umgangs mit der Mietsache durch den Mieter gesetzlich festzulegen. Einhellig wurde die Änderung der Vorschriften mit einer damit verbundenen und zu begrüßenden Erleichterung der Installation von Steckersolaranlagen bewertet. Dabei ist der Umgang mit baulichen Veränderungen an der Mietsache, insb. durch den Mieter, alles andere als leicht zu lösen. Die (Neu-) Regelung des § 554 BGB ändert daran nichts, denn sie gibt dem Mieter kein Recht zur Vornahme von baulichen Veränderungen, sondern verleiht ihm nur einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis durch den Vermieter. Wie mit der Konstellation umzugehen ist und mit welchen Schwierigkeiten diese verbunden ist, ergibt sich aus der Begründung zum Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (BT-Drs. 19/18791) vom 27.4.2020. Danach braucht sich der Mieter zunächst nur auf seinen Wunsch auf Vornahme der baulichen Veränderung zu berufen, der dann auf einem gesamtgesellschaftlichen Grund beruht. Besondere Bedeutung hat die Möglichkeit des Ausschlusses des Anspruchs. Hierfür ist eine Abwägung der sich gegenüberstehenden Interessen der Mietvertragsparteien vorzunehmen. Dem jetzt näher zu begründenden Interesse des Mieters an der baulichen Veränderung sind die Interessen des Vermieters gegenüber zu stellen. Diese sind unter anderem das Konservierungsinteresse an seinem Eigentum, das Interesse des Ausbleibens negativer Auswirkungen auf Rechtsbeziehungen zu Dritten (Mieter, Miteigentümer, Nachbarn usw.) sowie die Minimierung des Rückbaurisikos. Zur ausreichenden Berücksichtigung der beiden zuletzt genannten Interessen können die Mietvertragsparteien eine zusätzliche angemessene Kaution vereinbaren, die der Vermieter zweckgebunden einsetzen kann und seinen Einwand der Unzumutbarkeit der Hinnahme der baulichen Veränderung verringert. Wie die vom Gesetz vorgesehene Interessenabwägung im Einzelfall zu lösen ist, wird die Rechtsprechung entscheiden müssen, denn es ist nicht zu erwarten, dass der Gesetzgeber die Regelung des § 554 BGB modifiziert. Bemerkenswert ist im Zusammenhang mit der Zulassung der Installation von Steckersolaranlagen an der Mietsache, dass es neben der Regelung zur Untervermietung von Wohnraum (§ 553 BGB) dem Mieter auch hier gestattet wird, die Mietsache zur Erlangung eines wirtschaftlichen Vorteils zu verwenden. Daher dürfte es kaum verwundern, dass sich in der Begründung zum Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 20.12.2023 keine Feststellungen dazu finden, wie hoch die Entlastung der Umwelt an Schadstoffen durch Verringerung fossiler Brennstoffe aufgrund des Einsatzes von Steckersolaranlagen ausfällt. * Der Autor ist Vorsitzender des Bundes der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e. V., Mitglied des Gesamtvorstandes von Haus & Grund Deutschland. AKTUELLE RECHTSPRECHUNG IM WEG-RECHT UND FALLSTRICKE BEI DER VERTRETUNG DER WEG (174365) Referent: Carsten Küttner, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin, DAI-FORUM Berlin-Mitte oder Live-Stream via DAI eLearning Center, 9.12.2024, 13:30–19:00 Uhr, 5,0 Zeitstunden – mit Bescheinigung nach § 15 FAO Informationen und Anmeldungen: Deutsches Anwaltsinstitut e. V. Tel.: 0234 97064-0; Fax: 0234 703507 E-Mail: info@anwaltsinstitut.de www.anwaltsinstitut.de
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